29. august 2018 By Eskild Strudsberg

Forskellen på forpagtning og leje

Forpagtning eller leje? Hvad betyder det?

Om der er tale om en forpagtningsaftale eller en aftale om leje kan være svært at skelne mellem. Især i restaurationsbranchen sås der ofte tvivl om en aftalers oprindelse, og det er tit afgørende for udlejer eller boligforpagter, at begge parter ved aftalens indgåelse er bevidste om, hvilken type aftale, der er tale om, da der gælder forskellige love for de to typer af lokale- og forretningsaftaler. Ved udarbejdelse af aftalepapirer kan det derfor være en god idé at få professionel hjælp.

Hvad er forskellen?

Grænsen mellem en lejekontrakt og en forpagtningsaftale kan være svær at drage, og den er ikke altid synlig i hverken kontrakter eller mundtlige aftaler. Den egentlige forskel er dog, at en forpagtningskontrakt er en aftale om, at en forpagter vil overtage driften af en eksisterende virksomhed, og her medfølger typisk både inventar, lokaler og medarbejdere. Er der i stedet tale om leje, bygger en sådan kontrakt på en aftale om leje af et eller flere lokaler, hvor der kan indgå f.eks. inventar. Den væsentligste forskel ses altså eksempelvis på, om der er tale om overtagelse af en hel og eksisterende virksomhed med en fortidig omsætning, eller om der ’blot’ overtages lokaler til brug for f.eks. virksomhedsdrift.

Lejelovgivningen har betydning

Grunden til, at der altid bør skelnes mellem de to aftaletyper er, at de går under forskellig lovgivning. En lejeaftale er omfattet af lejelovgivningen, hvilket giver lejeren nogle bestemte rettigheder, som ikke er tilgængelige i forbindelse med en forpagtningsaftale. Opsigelse af en lejekontakt kan f.eks. ikke ske uden gyldig grund, og det er desuden omfattet af lovgivningsloven, at lejer har ret til erstatning, hvis udlejer opsiger kontrakten. På den måde tilgodeser en lejeaftale ofte lejeren, og som udlejer af f.eks. en restaurant kan det være ekstremt væsentligt at vurdere, om der bør indgås en forpagtningskontrakt eller en aftale om lokaleleje.

Inventar, medarbejdere og virksomhedsorganisering

Når en kontrakt skal udformes – hvad enten der er tale om lejekontrakt eller forpagtningsaftale – er der altid en god idé at få professionel hjælp til gennemlæsning og indgåelse, således at det sikres, at kontrakten følger de krav, der gælder, og så det kan klargøres, hvilken type af aftale, der er tale om. Da det især er i restaurationsbranchen, der opleves problemer med at skelne mellem de to typer af aftaler, har foreningen for de danske restauranter og caféer, DRC , opbygget stor erfaring med at tilbyde juridisk rådgivning angående sådanne aftaler. Restauratørens frihed er i højsædet her, og derfor fokuseres der på den enkeltes rettigheder i forbindelse med en udlejning eller forpagtning – hvad enten det er udlejer eller lejer.